En location meublée, vos loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent au loueur en meublé non professionnel (LMNP) : le micro-BIC et le régime réel. Le bon choix peut faire économiser des milliers d'euros d'impôt.
Le micro-BIC : la simplicité
Le micro-BIC s'applique automatiquement tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (location meublée de longue durée). Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % : seule la moitié de vos loyers est imposée. Aucune comptabilité à tenir.
Le régime réel : la puissance de l'amortissement
Au réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, petits travaux) — comme au foncier. Mais surtout, vous pouvez pratiquer l'amortissement du bien et du mobilier.
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement (hors terrain) et des meubles, pour tenir compte de leur usure. C'est une charge comptable sans décaissement : vous ne dépensez rien, mais vous réduisez votre bénéfice imposable. Résultat fréquent : un résultat fiscal proche de zéro, donc peu ou pas d'impôt sur vos loyers pendant des années.
Comparatif chiffré
Prenons un studio meublé rapportant 9 000 € de loyers/an, avec 3 000 € de charges déductibles et 4 500 € d'amortissement possible.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 9 000 € | 9 000 € |
| Abattement 50 % | – 4 500 € | — |
| Charges déduites | — | – 3 000 € |
| Amortissement | — | – 4 500 € |
| Base imposable | 4 500 € | 1 500 € |
Ici, le réel divise par trois la base imposable. Avec des charges plus élevées (crédit récent, gros travaux), le résultat réel peut même devenir nul.
Quel régime choisir ?
- Micro-BIC si vos charges + amortissement représentent moins de 50 % de vos loyers, ou si vous cherchez la simplicité absolue sans comptable.
- Régime réel si vous avez un emprunt en cours, des travaux, du mobilier à amortir, ou un bien de valeur : l'économie d'impôt dépasse largement le coût d'un expert-comptable (souvent 300 à 600 €/an, lui-même déductible).
Les obligations au réel
- Opter pour le réel (l'option se formule auprès du service des impôts ; elle est reconduite tacitement) ;
- Tenir une comptabilité commerciale (bilan, compte de résultat, tableau d'amortissement) ;
- Télétransmettre une liasse fiscale 2031 chaque année ;
- Reporter le résultat sur votre déclaration 2042 C-PRO.
Gestimmony vous aide à trancher
Gestimmony suit vos loyers, vos charges et votre mobilier par bien, estime votre résultat dans les deux régimes et vous indique l'option la plus avantageuse. Vous préparez vos chiffres en quelques clics, prêts à transmettre à votre comptable ou à reporter sur votre déclaration.
