La déclaration 2044 concerne les propriétaires qui louent un logement vide (non meublé) et relèvent du régime réel. Bien remplie, elle permet de déduire un maximum de charges et, parfois, de créer un déficit foncier qui réduit votre impôt. Voici comment procéder.
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Deux régimes existent pour la location vide :
- Micro-foncier : si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €/an. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % et déclarez directement sur la 2042, sans 2044. Simple, mais pas toujours optimal.
- Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option. Vous déduisez vos charges réelles via la 2044. Intéressant dès que vos charges dépassent 30 % des loyers (travaux, intérêts d'emprunt…).
Quelles charges sont déductibles ?
Au régime réel, vous pouvez déduire notamment :
- Les intérêts d'emprunt (et frais de dossier, assurance emprunteur) ;
- Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (hors construction/agrandissement) ;
- La taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable) ;
- Les primes d'assurance (PNO, loyers impayés) ;
- Les frais de gestion et honoraires (agence, comptable, logiciel de gestion) ;
- Les provisions pour charges de copropriété ;
- Un forfait de 20 € par local pour les autres frais de gestion.
Le déficit foncier : votre meilleur allié
Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La fraction issue des charges autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le calendrier 2026
La déclaration des revenus (dont la 2044) s'effectue au printemps, généralement entre avril et juin selon votre département. Les dates limites varient par zone ; la déclaration en ligne est obligatoire si votre résidence est connectée à Internet.
Les erreurs les plus fréquentes
- Confondre travaux déductibles (réparation, amélioration) et non déductibles (construction, agrandissement, reconstruction) ;
- Oublier de récupérer la TEOM auprès du locataire, puis la déduire à tort ;
- Déduire des charges déjà remboursées par le locataire ;
- Ne pas reporter le déficit foncier des années antérieures ;
- Choisir le micro-foncier par défaut alors que le réel serait plus avantageux.
Gestimmony pré-remplit votre 2044
Tout au long de l'année, Gestimmony enregistre vos loyers encaissés, vos charges et vos travaux par bien. Au moment de la déclaration, l'outil agrège automatiquement les montants par rubrique de la 2044 et vous indique le régime le plus avantageux. Vous n'avez plus qu'à reporter les totaux.
